Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarında uzun süredir tartışma konusu olan karar alma süreçleri, hak sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar ve projelerin yıllarca kilitlenmesi sorunu, yapılan yeni düzenlemeyle önemli ölçüde değiştirildi. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un uygulama yönetmeliğinde yapılan değişiklik, Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Değişiklikle birlikte kentsel dönüşümde “uzlaşamayan azınlık” nedeniyle ilerleyemeyen projelerin önünün açılması hedefleniyor.
Yeni düzenleme, doğrudan kanun metnini değil; kanunun nasıl uygulanacağını belirleyen yönetmeliği kapsıyor. Ancak bu değişiklikler, uygulamada fiilen sistem değişikliği anlamına geliyor. Çünkü artık riskli yapıların yıkımından yeniden inşasına, arsa paylarının satışından kat karşılığı veya hasılat paylaşımı modellerine kadar pek çok kritik karar, önceki döneme göre çok daha hızlı ve daha düşük çoğunlukla alınabilecek.
Daha önce kentsel dönüşüm projelerinde karar alınabilmesi için arsa paylarının üçte iki çoğunluğu aranırken, yeni düzenleme ile bu oran salt çoğunluk, yani yüzde 50 artı 1 olarak belirlendi. Üstelik bu çoğunluk, yapının yıkılmış olması şartına da bağlanmadı. Artık bina ayakta olsa bile, yeniden bina yapılmasına, arsa paylarının satışına veya proje modeline ilişkin kararlar, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunlukla alınabilecek. Bu durum, özellikle komşular arasındaki ihtilaflar nedeniyle yıllardır başlatılamayan dönüşüm projelerinin önünü açacak bir adım olarak değerlendiriliyor.
Kamuoyunda en çok tartışılan konulardan biri olan “bir kişinin talebiyle kentsel dönüşüm başlatılabileceği” yönündeki ifade ise sıkça yanlış anlaşılıyor. Yeni düzenlemeye göre tek bir hak sahibi, riskli yapı tespiti ve karar sürecinin başlatılması için başvuruda bulunabiliyor. Ancak bu, tek bir kişinin binayı tek başına dönüştürebileceği anlamına gelmiyor. Sürecin ilerleyebilmesi için yine çoğunluk kararı, idari onaylar ve hukuki prosedürlerin tamamlanması gerekiyor. Buna rağmen, tek bir kişinin başvurusu dahi süreci tetiklemeye yeterli hale gelmiş durumda.
Yönetmelikle getirilen en dikkat çekici ve en sert düzenlemelerden biri ise karara katılmayan maliklere yönelik uygulamalar oldu. Salt çoğunlukla alınan karara uymayan, anlaşma şartlarını kabul etmeyen veya sürece katılmayan maliklere durum; elektronik tebligat, noter aracılığıyla bildirim ya da ilan yoluyla duyurulacak. Bildirimin ardından 15 gün içinde teklifi kabul etmeyen maliklerin arsa payları, rayiç bedelden az olmamak şartıyla açık artırma yöntemiyle satışa çıkarılacak.
Bu satış sürecinde öncelik diğer paydaşlara verilecek. Ancak paydaşların hisseleri satın almaması durumunda devlet devreye girecek. Bu aşamada hisseleri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili belediyeler satın alabilecek. Böylece dönüşüm projelerinin, bir veya birkaç malik nedeniyle tamamen durmasının önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Düzenlemenin bir diğer önemli boyutu ise yapıların yıkılmasının ardından ortaya çıkan arsa süreciyle ilgili. Eğer bina yıkılır ve alan arsa haline gelirse, bu aşamada satış söz konusu olduğunda alım önceliği kamuya ait olacak. Bu hükümle devlet, dönüşüm alanlarında kontrolü tamamen kaybetmemeyi ve projelerin yarım kalmasını önlemeyi hedefliyor.
Riskli yapıların tespiti konusunda da idareye daha geniş yetkiler tanındı. Artık yalnızca malik başvurusu değil, idarenin resen yapacağı tespitler de mümkün hale geldi. Gerekli durumlarda kolluk kuvvetleri desteğiyle inceleme yapılabilecek. Bu düzenleme, tespit sürecinin bilinçli şekilde engellenmesini ortadan kaldırmayı amaçlıyor.
Yetkililer, yapılan değişikliklerin temel gerekçesinin deprem riski ve can güvenliği olduğunu vurguluyor. Türkiye genelinde, özellikle büyükşehirlerde, binlerce riskli yapının dönüşümünün yıllardır tamamlanamaması, bu adımların atılmasında etkili oldu. Devlet, yeni düzenleme ile bireysel mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldırmadan, ancak kamu güvenliği ve yaşam hakkını önceleyen bir denge kurmayı hedefliyor.
Sonuç olarak, kentsel dönüşümde sistem tamamen değişmedi ancak uygulama sertleştirildi, hızlandırıldı ve kamu ağırlığı artırıldı. Yeni dönem, uzlaşmazlıkların projeleri kilitlediği eski yapının yerine, çoğunluk iradesini esas alan ve devletin gerektiğinde doğrudan müdahil olduğu bir dönüşüm modelini öne çıkarıyor. Bu değişiklikler, önümüzdeki süreçte hem mülk sahipleri hem de şehirlerin geleceği açısından önemli sonuçlar doğuracak.
